深圳楼市冷热不均背后 有项目开盘热销九成 有项目开盘半年零备案

发布时间：2025-06-12 23:23:46 来源：以铢称镒网 作者：知识

“深圳楼市，深圳能否等来更大的楼市冷热“风”？

深圳楼市迎来阶段性调整。

数据显示，不均背后备案5月份，有项有项深圳一手住宅共网签成交3162套，目开目开环比下降14.4%；二手住宅过户4687套，盘热盘半环比下滑18.2%。销成

当下的年零深圳楼市，一方面仍时不时传来好消息——如在刚刚过去的深圳周末，位于龙华区的楼市冷热鹏宸云筑与位于南山区的中海云启源境齐齐开盘，分别获得了去化9成、不均背后备案8成的有项有项不俗成绩。

另一方面，目开目开除一些“热盘”关注度高、盘热盘半去化快外，销成市场上新房项目也存在去化难度大的问题，冷热不均下，楼市销售分化越来越明显。

中房君通过深圳房地产信息平台查询到，今年以来，开盘或加推入市的多个新房项目，至今去化率不足一成，甚至出现了零成交的滞销项目。

进入6月份，市场供需两端继续呈现收缩态势，市场观望情绪渐浓。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前，深圳楼市不管是新房、二手房或人才房，选择范围广、房源多，因此，在传统政策应出尽出、增量政策还未落地的过程中，市场情绪呈现短期调整也是正常的。

有一线销售人员告诉中房君：“目前，很多观望客户还在等待新的政策落地。”

深圳楼市，是否真的需要新一轮政策刺激？

01

“网红热盘”撑起市场热度

开发商：购房者的决策周期更长了

6月7日，深圳市南山区与龙华区的两个新房项目同日入市，为本月深圳楼市“打头阵”，且均获得较好去化。

其中，位于龙华区的壹品文旅鹏宸云筑项目推出244套房源，共有461批客户进行意向登记，开盘当日销售约220套，去化9成；位于南山区的中海云启源境则推出207套房源，销售165套，去化率达8成。

中房君从项目方了解到，自2024年12月首开以来，鹏宸云筑前3次开盘去化率也在9成之上，项目此次推出的是东地块的“压轴收官”楼栋，也是项目最后的一期小户型产品，截止至第四次开盘，东地块累计销售近千套房源，收金超52亿元。

“前3次开盘建立起的‘红盘形象’，开发商国企、央企双重保证，强大的产品力，以及相对较高的性价比，是项目依然热销的基础。”

鹏宸云筑项目策划经理姚宇飞接受中房君采访时表示，当前，“价格优惠、品质保证、安全交付”是深圳购房者的三大核心需求；同时，他和团队也发现，客户买房的决策周期正在变长。

“目前的市场和去年前三季度有点相似，没有进一步政策利好的情况下，市场氛围比较冷淡，客户也冷静了很多，买房主要考虑的是适不适合，并不着急出手，决策周期更长了。”

（鹏宸云筑项目现场，前来咨询的购房者较多。中房君/摄）

而作为大湾区首个落地的“中海Living OS系统好房子”，中海云启源境项目自面市以来备受关注。

该项目位于寸土寸金的深圳市南山区科技园板块，中房君了解到，5月17日，中海云启源境项目开放创意展示空间，当周接待客户量超4000组。

6月7日，中海云启源境项目开盘推出207套房源，备案均价约9.04万元/平方米，销售去化约165套房源，整体去化率约8成。

中海云启源境项目负责人向中房君表示，当前市场下，产品力是项目热销的基础，中海在项目的交付标准上花了很多心思，整体高品质得到了许多改善型客户的认可，此次开盘去化的143平方米大户型占比近1/3。

上述中海云启源境项目负责人认为，目前深圳刚需客户需求稳定，改善需求也仍然存在，尽管市场波动有目共睹，但仍需要乐观看待，“正是因为市场有波动，才催生开发商打造更好的项目与产品，对于购房者来说，议价空间增大、可选的优质房源增多，也是市场调整过程中积极的一面。”

02

深圳新房市场冷热不均

多项目滞销，开盘至今去化不足一成

尽管周末的“双响炮”撑起了市场的一定热度，但深圳楼市下滑的迹象亦有显现。

刚刚过去的5月份，深圳一手住宅共网签成交3162套，其中预售新房成交2054套、现售新房成交1108套，整体环比下降14.4%。

深圳中原研究中心报告指出，深圳一手预售成交已经连续4个月低于均线的3010套（去年至今月均成交），5月份的成交量更是已连续两月呈现下跌，较均线成交量相差近千套。

据中房君综合梳理，5月份深圳仅有7个项目获批批售，合计供应新房2204套，其中住宅1807套，环比下降62.1%。同时，有10个住宅项目开盘或加推入市，较4月减少3个，但无项目开盘售罄。

深圳中原研究中心高级研究员邹少伟向中房君表示：“当前深圳楼市整体较为低迷，无论是新房还是二手，自3月‘小阳春’后热度都出现快速降温。新房市场冷热不均，性价比相对高的项目去化较好，但多数项目去化依然不佳。”

中房君查询到，今年以来的深圳新房市场仅少数“网红项目”关注度较高，供需两端实际上均呈现收缩态势，多数项目去化难度仍旧较大，销售分化越来越明显。

上半年开盘或加推入市的多个一手新房项目至今去化率不足一成、甚至至今零成交的滞销项目竟不在少数。

5月25日，金光华溪山禾玺项目开盘，截至6月9日，深圳市房地产信息平台显示，项目“已备案”房源仅有2套，即使加上“已签认购书”的60套房源，整体去化率也仅有8%，不足一成。

4月30日，中洲迎玺三期加推491套房源，但对比2月开盘时的市场热度有明显下滑，深圳市房地产平台显示，截至6月9日，491套房源中“已备案”仅70套，“已签认购书”仅67套，整体去化率仅28%。

4月24日，位于龙岗布吉的大靓华府获批预售，首推166套房源，截至6月9日，该项目仍未有备案或认购房源，去化率为0。

3月14日，位于龙岗平湖的凤凰九里项目加推210套房源，截至6月9日，“已备案”加上“已签认购书”房源共9套，去化率4%。

1月24日，位于盐田区的特发小梅沙觐海广场获批预售，加推126套房源，截至6月9日，该项目同样未有备案房源，去化率为0。

03

市场观望情绪重新抬头

深圳是否需要新一轮政策刺激？

交易节奏放缓，市场情绪也在悄然生变。

随着政策效应递减以及进入传统淡季，市场观望情绪再度抬头，业内亦有不少观点认为，深圳楼市信心回暖仍需进一步的政策托底，成交量反弹更需政策加码。

“房贷利率也降了，但客户的观望情绪还在加重，对政策的期待变得很微妙。”深圳东部一项目售楼处的销售人员小胡对中房君表示。

深圳中原研究中心高级研究员邹少伟也认为：“3月深圳提高公积金贷款额度、5月降低公积金贷款利率、降低LPR，但从效果看，对市场基本没有什么影响，市场反弹需要更为强力的政策，如在取消限购、契税减免等方面。”

深圳楼市，是否真的需要新一轮政策刺激？

李宇嘉认为，目前，深圳不管是新房、二手房或人才房，选择范围广、房源多，因此，在传统政策应出尽出、增量政策还未落地的过程中，市场情绪短期内维持弱势是正常的。

李宇嘉认为，作为一座以刚需刚改为主的年轻城市，深圳下一步的政策出发点，一方面应是考虑如何让更多的年轻人留下来，让暂时没有购房能力的人群以低成本在深圳安家，通过先租后买，呵护健康可持续的购买力；另一方面是将“以旧换新”进一步推进，通过老旧小区的改造，让“买旧”的人够得着、住得好，让“换新”的人投入新房市场，促进新房销售；

“我觉得深圳还应该先行一步，发布生育教育补贴，加大财政支持力度，让大家没有养育、生育、教育的后顾之忧，这样的话，对住房间接的带动作用也是非常大的。”

中房君关注到，在一系列支持政策上，深圳也已经开始小步快跑。

近日，《深圳市提振消费专项行动实施方案》正式发布，推出39条措施提振消费。其中在租购房方面，《方案》提出，深圳扩大住房公积金使用范围，在本市范围内购买住房符合条件的，可申请提取一次住房公积金用于支付购房首付款。

中房君从深圳市住房建设局了解到，公积金用于购房首付款的相关实施细则正在起草当中。

与此同时，中房君也在深圳市房地产信息平台查询到，截至5月底，深圳新房住宅可售房源26343套，去化周期为7.5个月，

但由于深圳还有约30%左右的新房为现售房源，因此，按预售加上现售的总库存计算，深圳新房的去化周期实际还要更长一些。

下一步，深圳楼市能否等来更大的“风”？

 内容源自于中国房地产报大湾区

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